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CESSION TEMPORAIRE D'USUFRUIT

durcissement de la fiscalité

Dans sa détermination à lutter contre toute forme d'optimisation fiscale, le gouvernement a décidé d’une série de mesures.

Parmi celles-ci, les propriétaires immobiliers n'ont pas été oubliés par le projet de loi de finances rectificative pour 2012.

La cession temporaire d'usufruit a vivement intéressé le gouvernement qui a décidé de mesures applicables à effet immédiat.


Cession temporaire d'usufruit

Comme son nom l’indique, ce procédé consiste pour un propriétaire à céder pour une durée déterminé l'usufruit d'un bien qu’il possède.

Le prix correspond généralement à la valeur actuelle de la somme des revenus générés par le bien sur la période objet de l’usufruit.

De cette manière, le Cédant touche immédiatement le produit de la cession (l’usufruit dont la valeur est actualisée au taux convenu entre les parties), au lieu de toucher les revenus sur la durée, revenus qui sont perçus par l’usufruitier pendant la période fixée.


Avantage fiscal obtenu jusqu'à présent

Appliqué notamment à l’immobilier, la cession temporaire d'usufruit présente le caractère « optimisation fiscale ».

Exemple : La cession pour une durée déterminée de l'usufruit d'un bien immobilier à une société contrôlée par le Cédant est économiquement neutre pour celui-ci. Sur le plan fiscal, une telle opération si elle est correctement appréhendée peut s’avérer très profitable.

A des revenus imposés chaque année selon le barème de l’impôt sur le revenu – le cas échéant dans des tranches élevées – le Cédant perçoit une plus-value taxable à un taux forfaitaire plus avantageux. Par ailleurs, fonction des abattements pour durée de détention (maxi : exonération totale au bout de 30 ans), la plus-value peut bénéficier de l’allègement de la taxation relative.

D’autre part, avec des revenus plus faibles, le Cédant peut se prévaloir du plafonnement de l'impôt sur la fortune dans des conditions plus favorables.

Le cessionnaire – la société – perçoit les loyers et est imposable à ce titre, avec la faculté de déduire les charges financières visant le financement de l'acquisition.


Nouveau cadre fiscal

Le gouvernement a décidé de mettre un terme à ces pratiques.

Dorénavant, les revenus cédés au travers de ce mécanisme sont imposés dans la catégorie des revenus sous-jacents et non plus comme une plus-value.

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