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DEMEMBREMENT ET FISCALITE

hausse de la fiscalité des revenus du patrimoine

Le démembrement d’un bien – mobilier ou immobilier – se traduit par la division de sa propriété entre la nue propriété et l’usufruit de celui-ci.

L’ « usufruit » est le droit de jouissance du bien, soit pour un logement la faculté de l’habiter ou le louer. L’usufruit est un droit temporaire dont le terme est certain (usufruit consenti poru une durée fixe) ou incertain (décès de l’usufruitier).

La nue propriété constitue une « propriété sans droit », c'est-à-dire une absence de jouissance ou d’utilisation du bien, mais uniquement la disposition de ce droit. Au terme de l’usufruit et donc de l’extinction de ce droit, le nu propriétaire recouvre la pleine propriété du bien., par simple extinction de l’usufruit.

Du fait des interactions avec la fiscalité, les stratégies patrimoniales ont intégré le démembrement de propriété de biens immobiliers comme des biens immobiliers, à titre temporaire ou viager, sur des biens personnels ou d’entreprise.


Démembrement et revenus fonciers

Les termes locatifs d’un bien démembré sont perçus par l’usufruitier qui assume l’impôt correspondant au titre des revenus fonciers. De la même manière, l’usufruitier bénéficie le cas échéant de la fiscalité propre aux déficits fonciers et la Taxe foncière lui incombe.

Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, à l’exception des grosses réparations supportées par le nu propriétaire qui peuvent être déduites de ses autres revenus fonciers dans les limites légales incluant le cas échéant les intérêts d’emprunt du prêt relatif.


Démembrement et plus-value

Nue propriété et usufruit peuvent être cédés de manière disjointe ou conjointement.

Dans le cadre d’une vente conjointe visant la réunion de l’usufruit et de la nue propriété, le prix de vente est réparti en fonction de la valorisation des droits respectifs.

Pour des mutations à titre gratuit (donation, succession), la valeur retenue est fonction des dispositions fiscales.

Si l’usufruit correspond à un droit temporaire, la valorisation des droits respectifs peut incorporer des modalités faisant intervenir des calculs de rentabilité du bien ou des valeurs d’usage, permettant une valorisation différente de celle des bases de taxation retenues par le Trésor Public.

En cas de cession conjointe, l’imposition de la plus-value – différence entre les droits de chaque partie et le prix ou la valeur retenue du bien visé – est réparti au prorata de la plus-value.


Démembrement et ISF

En matière d’ISF, les biens immobiliers démembrés sont inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant aucune base taxable au titre de la nue propriété de biens démenbrés.

Dans la mesure où l’usufruitier est assujetti à l’ISF, il est seul redevable de cette imposition.

Toutefois, trois exceptions sont visées à l’Article 885 G du Code Général des Impôts, lorsque le démembrement résulte :

. 1 - d’une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont redevables de l’ISF pour leur quote-part respective.

. 2 - de la vente de la nue-propriété à des personnes autres que les héritiers présomptifs ou leurs descendants, ou à des personnes auxquelles l’usufruitier a consenti antérieurement des donations, ou encore à des personnes interposées entre lui, ses héritiers et donataires.

. 3 - d’une donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit au profit de l’Etat, d’un département, d’une commune ou encore d’une association reconnue d’utilité publique.


En conclusion

Dans le cadre de la préparation de la transmission d’un patrimoine à ses descendants, le démembrement permet de préparer sa succession et d’en alléger la taxation.

Le démembrement permet également de faire évoluer les bases taxables à l’ISF, de reporter sur l’usufruitier les Taxes foncières liées au regard des loyers qui lui sont dévolus, tout en gardant la faculté d’imputer les intérêts d’emprunt visés par les grosses réparations supportées par le nu propriétaire.

Par ailleurs, le démembrement autorise à une date libre, la cession de la nue propriété sur la seule valeur de celle-ci et donc de supporter une taxation amoindrie.

Pour un patrimoine significatif, il est utile d’ envisager le démembrement de tout ou partie de celui-ci, notamment dans la perspective de l’accroissement des prélèvements fiscaux sur le patrimoine.

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