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NICHES FISCALES NON PLAFONNEES

André MALRAUX, écrivain engagé

Dans le cadre de la Loi fiscale 2013 et, indépendamment de la réduction des niches fiscales, du plafonnement de celles-ci, il demeure des niches fiscales qui ne sont pas plafonnées.

Des opportunités pour les investisseurs avisés, des opportunités qui se nomment : location meublée, déficit foncier sur un bien ancien, investissement Malraux.


Location meublée

Les locations de biens immobiliers meublés ne sont pas concernées par le plafonnement des niches fiscales au titre de l’impôt sur le revenu.

A l’exception du terrain qui n’est pas amortissable, les locations meublées permettent au bailleur d'amortir leur bien immobilier sur 30 ans et, les meubles sur 7 ans en moyenne.

Sur les revenus locatifs, viennent s’imputer les amortissements pour déterminer le revenu imposable, les amortissements pratiqués viennent se déduire des revenus locatifs.

En complément des charges déductibles, les éventuels intérêts d'emprunt.

Pour un investissement de 100 000 euros (terrain : 15 000, immeuble : 80 000, meubles : 5 000) offrant un revenu locatif annuel de 4 500 euros (rendement : 4.50 %), les amortissements sont de 3 380 euros/an (immeuble : 2 666 = 80 000 / 30, meubles : 714 = 5 000 / 7) permettant – pour un revenu locatif annuel de 4 500 euros – d’avoir un revenu imposable annuel limité à 1 120 euros (soit 25 % du revenu locatif).

Pour optimiser vos revenus nets, il vous est conseillé de consulter un spécialiste.


Déficit foncier sur bien ancien

Un déficit foncier permet d’imputer celui-ci – dans la limite de 10 700 euros/an – sur les revenus imposables globaux.

Dans la mesure où vous êtes un contribuable taxé dans les tranches élevées de l’impôt sur le revenu, le rendement du « déficit foncier » est d’autant plus intéressant.

Petit rappel : Un déficit est constaté lorsque sur une année civile les charges excèdent le revenu brut foncier, les charges étant composées notamment des frais de gestion, taxe foncière et autres impôts directs, travaux, intérêts d’emprunt, …

Le solde du déficit excédant les 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années à venir.

Autre possibilité : Acquérir des parts de SCPI dites de « Déficit foncier ».

Les SCPI de déficit foncier présentent un montage financier ayant la particularité d’offrir un déficit foncier structurel avec, une déduction d'impôt pouvant aller jusqu'à dix ans. En contrepartie, il est nécessaire de conserver ses parts un minimum de dix années après leur souscription.


Loi Malraux

La Loi MALRAUX s’applique aux travaux de restauration réalisés dans un immeuble classé « monument historique », restauration qui doit recueillir notamment l’aval de l’Architecte des monuments historiques.

Deux types de restauration de biens immobiliers sont concernés par la Loi MALRAUX :
. Bien situé en secteur sauvegardé,
. bien classé à l’inventaire des monuments historiques.

Dans le second cas, la réduction d’impôt est conditionnée par la conservation de l’immeuble ou du bien immobilier pendant une durée de 15 ans.

Le dispositif MALRAUX s'adresse aux contribuables relevant principalement des tranches d'imposition maximales de 41 et 45 %.

Exemple : Sur un bien relevant des monuments historiques, pour des travaux d’un montant annuel de 100 000 euros, un contribuable imposé dans la tranche marginale de 41 % déduit l'intégralité de cette somme de son revenu global et réalise un gain fiscal de 41 000 euros.

Alternative à l’achat d’un bien immobilier relevant de la Loi MALRAUX tout en offrant les mêmes avantages fiscaux : les SCPI spécialisées Malraux.

Ces SCPI sont des sociétés qui achètent différents biens immobiliers « Malraux » à rénover.

L’investissement est réalisé par de nombreux souscripteurs, associés de la SCPI. Les rendements offerts sont minorés des frais de gestion.

Les SCPI Malraux offrent une réduction d'impôt « one shot » de 30 %, pour la part d’investissement affectée aux travaux.

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